Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden. De Wet WOZ bepaalt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks door de gemeenten worden gewaardeerd. Gemeenten, waterschappen en het Rijk gaan bij de belastingen uit van dezelfde waarde van een onroerende zaak, de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de belastinghediing door het RIJK (inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en de erf - en schenkbelasting(successiewet), de waterschappen (waterschapsomslag gebouwd) en de gemeente (onroerende-zaakbelastingen). 

Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde.

Voor de inkomstenbelasting geldt de tweede woning als bron van inkomen uit sparen en beleggen. U krijgt dan te maken met de vermogensrendementsheffing van box III. Dat betekent dat niet de huur of het eigenwoningforfait is belast, maar het forfaitaire rendement. Dat is 4% van de WOZ-waarde van de tweede woning, afgezien van het heffingsvrije vermogen en de vrijstelling .

Omslag gebouwd: geheven van eigenaren van gebouwde onroerende zaken, berekend over de WOZ-waarde.
 

Omslag ongebouwd: geheven van eigenaren van ongebouwde onroerende zaken, berekend naar de oppervlakte van een onroerende zaak. Hiervoor geldt dus niet de WOZ-waarde.
De zaken die in de waterschapsomslag ongebouwd worden betrokken zijn meestal vrijgesteld voor de Wet WOZ (bijvoorbeeld landbouwgrond, natuurterreinen en de grond bij NSW-landgoederen), zodat hiervoor geen WOZ-waarde wordt bepaald.

De WOZ-waarde wordt door de gemeente gebruikt voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB), door de Rijksbelastingdienst voor de inkomstenbelasting, de vennootschapsbelasting en de  successiewet en door het waterschap voor de waterschapsomslag gebouwd. 

De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De WOZ-beschikking met de waarde van uw onroerende zaak staat op hetzelfde biljet als uw aanslag(en) OZB (en mogelijk andere gemeentelijke heffingen).

De aanslag voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen (OZB) wordt gecombineerd met de WOZ-beschikking. 
De waterschapsomslag gebouwd en het eigenwoningforfait worden ook gebaseerd op de WOZ-waarde. De aanslag van het waterschap is gebaseerd op de waarde die u op de gecombineerde WOZ-beschikking/aanslag OZB hebt ontvangen.

Op het taxatieverslag staan:
- het adres van het pand,
- de WOZ-waarde van het pand,
- de kadastrale gegevens, 
- wat voor soort woning/bedrijf uw pand is, 
- het bouwjaar en 
- de grootte van het pand (inhoud en oppervlakte). 
- bijzondere kenmerken van belang voor de waardebepaling.
- een onderbouwing van de marktwaarde van een pand. 
De WOZ-waarde van woningen wordt onderbouwd door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van een aantal vergelijkbare woningen. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning.
Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc) wordt de WOZ-waarde onderbouwd door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).

U kunt het taxatieverslag op de website van de gemeente bekijken. Het taxatieverslag van uw pand wordt niet aan derden gegeven. Zowel de eigenaar van een pand als de gebruiker van een niet-woning kan een taxatieverslag aanvragen. 

Een belanghebbende kan wel de WOZ-waarde van een bepaald pand (bijvoorbeeld dat van u) opvragen als hij daarbij een gerechtvaardigd belang te hebben. Het gerechtvaardigd belang van de belanghebbende is de door hem te betalen belasting in verband met de WOZ-waarde van het pand. De huurder van een woning kan geen waarde van een ander pand opvragen, omdat hij geen belasting betaalt. De eigenaar wel. De eigenaar en huurder van een niet-woning ook.

U moet uw bezwaarschrift opsturen naar, of inleveren bij de gemeente (heffingsambtenaar). U maakt dan automatisch bezwaar tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). Uw bezwaarschrift moet u motiveren, dat wil zeggen dat u moet opschrijven waarom u het niet eens bent met de WOZ-waarde. 
De gemeente kan u op uw verzoek een taxatieverslag geven. Daarin staan meestal ook de verkoopcijfers van andere, vergelijkbare woningen. Daarmee kunt u nagaan of de waarde van uw huis juist is getaxeerd. U kunt deze gegevens gebruiken voor uw bezwaarschrift. De gemeente doet daarna een uitspraak op uw bezwaarschrift. Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak beroep aantekenen bij de rechtbank, als u het niet eens bent met de uitspraak. Als de rechtbank het beroep afwijst kunt u hoger beroep bij het gerechtshof instellen. 

Is de waarde op de WOZ-beschikking iets te hoog, maar blijft het verschil binnen de marge dan wordt een bezwaarschrift afgewezen (ongegrond verklaard). De marge is afhankelijk van de waarde van de woning.

Voorbeeld bezwaarmarge
Stel de WOZ-waarde van een woning bedraagt € 210.000. Bij de behandeling van het bezwaarschrift blijkt dat de WOZ-waarde verlaagd zou moeten worden naar € 205.000. De gemeente moet het bezwaarschrift echter afwijzen (ongegrond verklaren), omdat de waardeverlaging van € 5.000 binnen de ‘bezwaarmarge’ blijft. In het voorbeeld is die marge namelijk € 10.000 (4% van € 210.000 = € 8.400; de minimummarge is echter € 10.000). Dat betekent dat de waarde meer dan € 10.000 lager moet zijn om het bezwaarschrift gegrond te verklaren.  U kunt met behulp van dit rekenmodel uw eigen situatie beoordelen.

Deze beschikking geldt vanaf het moment dat u eigenaar of gebruiker (dit laatste alleen bij niet-woningen) van een pand bent geworden en heeft dezelfde waarde als de beschikking die aan de vorige eigenaar was gezonden. Als u in de loop van een jaar eigenaar wordt van een nieuwe woning, dan ontvangt u voor die woning geen aanslag OZB. De aanslag OZB krijgt u voor het jaar dat daarop volgt. Voor meer informatie over het aanvragen van een nieuwe beschikking kunt u contact opnemen met uw gemeente.

Voor 2010 wordt de waarde bepaald naar de waardeniveau van 1 januari 2009. Na een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging beoordeelt de gemeente of de waarde is gestegen of gedaald. Met de waardeverandering wordt in de WOZ-beschikking voor het volgende jaar rekening gehouden. Met wijzigingen tussen de waardepeildatum (1 januari 2009) en het begin van het belastingjaar (1 januari 2010) wordt voor de WOZ-waarde van 2010 rekening gehouden. Als de wijziging plaatsvindt in 2010 dan heeft dat geen gevolgen voor de WOZ-beschikking voor dat jaar.

Dit geldt zowel voor het eigenaarsdeel (voor de eigenaar van de onroerende zaak) als voor het gebruikersdeel (voor de gebruiker van niet-woningen, dit kan de huurder zijn maar ook de eigenaar/gebruiker).

 

Waardestijging: verlaging tarief

De meeste huizen zijn de laatste jaren in waarde gestegen. Wanneer het OZB-tarief niet wordt aangepast zou u dus meer belasting gaan betalen. De meeste gemeenten verlagen hun tarieven echter met een deel van de waardestijging. Dat neemt niet weg dat u waarschijnlijk een ander bedrag aan OZB gaat betalen - hoger of lager - omdat het tarief op de gemiddelde waardestijging wordt verlaagd. Gemeenten stellen zelf het OZB-tarief vast en zijn hier zelf verantwoordelijk voor. Tegen het tarief kan geen bezwaar worden aangetekend.

WOZ-waarde: 
0-12.500                       forfait: nihil
12.500-25.000             forfait: 0,20% van de waarde
25.000-50.000             forfait: 0,30% van de waarde
50.000-75.000             forfait: 0,40% van de waarde
75.000-1.010.000       forfait: 0,55% van de waarde 
1.010.000 - en hoger  forfait: 0,80% van de waarde 

De WOZ-waarde voor het jaar 2010 moet u aangeven in de aangifte 2010 die u begin 2011 moet inleveren. 

Voor 2009 golden de volgende percentages. 
WOZ-waarde: 
0-12.500           forfait: nihil
12.500-25.000 forfait: 0,20% van de waarde
25.000-50.000 forfait: 0,35% van de waarde
50.000-75.000 forfait: 0,40% van de waarde
75.000-hoger   forfait: 0,55% van de waarde 
De WOZ-waarde voor het jaar 2009 moet aangeven in de aangifte 2009 die u begin 2010 moet inleveren. Sinds 2009 geldt er geen maximum meer.

De Rijksbelastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor:

1. de inkomstenbelasting voor het eigenwoningforfait, de vermogensrendementsheffing voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen" (= tweede woningen) en de afschrijving van bedrijfsgebouwen;
2. de vennootschapsbelasting voor de afschrijving van bedrijfsgebouwen;
3. de successiewet voor erf- en schenkbelasting.

  

andere heffingen

 
De Rijksbelastingdienst kan de WOZ-gegevens ook gebruiken voor andere belastingen, zoals de regulerende energiebelasting, maar is dit niet verplicht. 

In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Rijksbelastingdienst van belang is. Dit komt vooral bij het eigenwoningforfait en erf- en schenkbelasting voor, bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking worden ontleend, maar kan soms wel uit de WOZ-waarde of het bijbehorende taxatieverslag worden afgeleid.

De gemeente heeft uw woning gewaardeerd in overeenstemming met de regels van de 'Wet waardering onroerende zaken' (Wet WOZ).

Dit betekent dat de WOZ-waarde is bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare typen woningen in de gemeente of buurgemeenten. De wet schrijft ook voor dat de WOZ-waarde in 2010 moet zijn vastgesteld naar het waardeniveau van uw woning op 1 januari 2009. De waarde kan hoger of lager zijn dan de vorige WOZ-waarde in 2009. In de eerste helft van 2008 was er nog sprake van een prijsstijging. Die stijging wordt niet geheel ongedaan gemaakt door de daling in de tweede helft van 2008. De waarde van uw woning op 1 januari 2009 was dus wellicht hoger dan op 1 januari 2008.

 

Belang bij WOZ-waarde

U vraagt zich waarschijnlijk af waarom de gemeente geen rekening heeft gehouden met de dalende markt na 1 januari 2009. Er zijn belangrijke redenen waarom dat niet is gedaan. In de eerste plaats handelt de gemeente daarmee in strijd met de Wet WOZ. Die schrijft voor dat de WOZ-waarde in 2010 moet zijn vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 2009. De Waarderingskamer ziet nauwgezet toe op correcte toepassing van de wettelijke voorschriften. Bij onnauwkeurige taxaties krijgt een gemeente geen toestemming de WOZ-beschikkingen te verzenden.

 

Bovendien zijn huiseigenaren niet gebaat bij een te lage waardering in een vastgoedmarkt waarin prijzen onder druk staan. Ook al gaat het hier om het waardeniveau per 1 januari 2009, onjuiste negatieve berichtgeving over het waardeniveau van woningen zet de huidige prijzen alleen maar verder onder druk.

 

Ook wordt de WOZ-waarde maatschappelijk steeds breder gebruikt. Zo zijn er verstrekkers van (hypothecaire)leningen die de WOZ-waarde als uitgangspunt nemen en verzekeraars die de WOZ-waarde hanteren voor de brandverzekering. Een te lage WOZ-waarde is dan voor een huiseigenaar een nadelig aspect.